Obecně se jedná o velmi citlivé téma. Vím to z vlastní zkušenosti, protože i my jsme to doma řešili.

Staří lidé samozřejmě počítají s tím, že nemovitosti přejdou na jejich potomky. Méně často se ale zabývají tím, jaký způsob je ten nejvýhodnější. Navíc to pro ně znamená další připomínka toho, že jsou již opravdu staří a na sklonku života. Roli samozřejmě hraje i nejistota, co s nimi pak bude.

Mladší generace toto téma také nechce otvírat z podobných důvodů. Je nám nepříjemné připomínat svým rodičům, že čas se nedá zastavit. Navíc nechceme vypadat jako nedočkavci, kteří se už třesou na majetek rodičů. A tak paradoxně dobré úmysly a slušná výchova zabrání, aby se o věcech v klidu pohovořilo a vybrala se nejvhodnější alternativa pro všechny strany. Situace se samozřejmě komplikuje v případě, že dědiců je vícero.

Vlastník nemovitosti má pak několik možností:

1. Nedělat nic

2. Sepsat závěť

3. Převést nemovitosti na své potomky

1. Ono to nějak dopadne

Jedná se o nejpohodlnější variantu z pohledu majitele nemovitosti. Má to ale několik háčků.

Zaprvé se bude dědit ze zákona. Ten stanoví, kdo z potomků má nárok na jaký díl dědictví. Což samozřejmě nemusí být úplně v souladu s původní představou majitele.

Zadruhé budou dědici muset zaplatit notáři poplatek za vyřízení pozůstalosti, který se odvíjí právě od celkové hodnoty majetku (v řádu desítek tisíc korun). A navíc je potřeba zaplatit odhad ceny nemovitosti, aby si notář mohl správně vyčíslit svou odměnu.

Situaci, kdy je více nemovitostí a/nebo více dědiců, kteří se mají mezi sebou dohodnout, kdo kolik komu zaplatí a kterou nemovitost si kdo ponechá, si asi umíte představit. V případě nedohody se může stát, že nemovitosti, které byly v rodině po mnoho generací, půjdou do prodeje. A to i pod cenou, aby se situace co nejdříve vyřešila.

2. Závěť (ne)řeší vše?

Závěť je určitě lepší variantou než nedělat nic. Je aspoň jasné, kdo co zdědí a dohady mezi dědici se zmenší na minimum. Ale pozor, podle zákona existuje tzv. neopomenutelný dědic. Ten má právo na svůj podíl vždy, pokud v závěti není výslovně uvedeno, že je vyděděn a proč. Přesné znění takové závěti není úplně jednoduché, a i pokud ho napíše dobrý právník, neopomenutelný dědic jej i tak může soudně napadnout.

Z vlastní zkušenosti mohu potvrdit, že se nejedná o ojedinělý případ. Zajišťoval jsem několikrát prodej nemovitosti, ke kterému donutil ostatní dědice jiný příbuzný z titulu neopomenutelného dědice. Není třeba zdůrazňovat, že se jednalo o někoho, kdo celý život žije někde v cizině a na rodiče si vzpomněl až v okamžiku, kdy se dělil majetek.

Navíc i zde, stejně jako v předchozím případě, platí vše ohledně poplatků notáři v řádu desítek tisíc korun za vyřízení pozůstalosti.

3. Převod nemovitosti

Pokud se majitel rozhodne převést nemovitosti na své potomky za svého života, má to několik výhod. Nikdo toto rozhodnutí nemůže napadnout. Jde o jeho majetek, se kterým může nakládat dle libosti. Pokud si tedy někdo z potomků zaslouží větší díl, jednoduše na něj přepíše větší část nebo dražší nemovitost. Vždy je lepší si to pak se všemi vyříkat z očí do očí, než svou nerozhodností rozhádat celou rodinu.

Na rozdíl od dřívějška se v současné době u přímých dědiců neplatí žádná darovací daň. Až na 1.000 Kč za návrh na vklad do katastru nemovitostí je tedy převod bezplatný.

Není potřeba se ani bát o to, co s bývalým majitelem bude, až nemovitost převede. Stačí do darovací smlouvy zanést dohodu o věcném břemenu dožití a je po problému. To totiž zaručuje, že může bývalý majitel v nemovitosti nejen bydlet, ale také se bez jeho vědomí a souhlasu těžko změní majitel.

Setkal jsem se i s případem, kdy se v rodině řešil převod kupní smlouvou. Pokud v rodině panuje nedůvěra a vztahy nejsou dobré, je to asi možná varianta. Znamená to ale zbytečně zaplatit 4% z kupní ceny za daň z nabytí nemovitosti státu. A navíc nejspíš zaplatit i odhad ceny nemovitosti, kvůli stanovení objektivní kupní ceny.

Závěr

Je mi jasné, že v každé rodině je situace odlišná. Znamená to tedy, že nelze jednoznačně doporučit jediné vhodné řešení. Co ale doporučuji - sednout si v klidu u kávy, probrat jednotlivé možnosti a vybrat tu, která Vaší situaci nejlépe vyhovuje. Rozhodně se tak vyvarujete mnoha nepříjemných situací a zbytečných výdajů v budoucnu.

Užitečné odkazy:

https://finance.idnes.cz/financni-radce-dusicky-zavet-notari-dbo-/viteze.aspx?c=A171030_222513_viteze_kho

http://www.iadvokat.eu/cz/zavet-a-neopomenutelni-dedici.aspx

https://www.novinky.cz/finance/435366-jak-probiha-dedicke-rizeni-a-kolik-zaplatite-notari.html

https://www.kurzy.cz/dane-danova-priznani/dan-darovaci.htm