Občas v tom bývá trochu zmatek. Klienti se mne často ptají, jak to je vlastně s daněmi. Sepsal jsem proto základní informace o všech daních, které nás mohou potkat v různých fázích procesu prodeje nemovitosti.

Daň z nabytí nemovité věci

Jak sám název napovídá, jedná se o daň, která se platí vždy, když nemovitost nabývá nový majitel.

1. Kolik se platí?

Výše daně je vždy 4 %. Jako základ daně se bere buď kupní cena, nebo odhadní cena (stanovuje se podle znaleckého posudku nebo směrné hodnoty). Podle toho, která je vyšší. Pokud se ale odhadní cena liší od kupní ceny o méně jak 25%, bere se za základ daně kupní cena.

2. Kdy se daň platí?

Vždy, když dochází k převodu nemovitosti na nového majitele. Tedy, téměř vždy. Netýká se bezúplatných převodů, jako je dědictví nebo darování. A navíc na tuto daň existují čtyři výjimky:

• družstevní byt – to je jeden z důvodů, proč jsou běžně družstevní byty o několik procent levnější než byty v osobním vlastnictví (nejedná se totiž o převod nemovitosti)
• první úplatný převod jednotky určené k bydlení vzniklé stavební úpravou
• první úplatný převod novostavby (do 5 let od kolaudace)
• pokud se nemovitost prodává jako součást firmy

Daňové přiznání se musí podat do tří měsíců od zápisu nového majitele na katastru (úplně přesně tedy do konce třetího kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí).

3. Kdo platí daň? Kupující nebo prodávající?

Podle novely zákona, která je platná od listopadu 2016, platí daň z nabytí nemovité věci vždy kupující. Také již neplatí, že by mohl finanční úřad vymáhat daň na prodávajícím, pokud by kupující nezaplatil.

4. Je vždy zapotřebí zaplatit znalecký posudek ceny nemovitosti?

Není. Ale není to tak jednoduché. Odhadní cena se může stanovit dvěma způsoby – pomocí vypracování znaleckého posudku ceny nemovitosti nebo pomocí tak zvané směrné hodnoty. Ta se vypočítá pomocí vyplněných formulářů, které jsou k dispozici v elektronické podobě na portálu finanční správy http://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci.

Informace o tom, kdy směrnou hodnotu u pozemku nelze určit, je uvedena v úvodu formuláře č.2. A pozor na to, i když se jedná a bytovou jednotku, formulář č.2 pro pozemek se vyplňuje pokaždé. Podle novely zákona je pozemek totiž vždy součástí nemovitosti.

Já osobně doporučuji klientům směrnou hodnotu použít v jednodušších případech, jako jsou prodeje bytů. U rodinných domů, komerčních nemovitostí nebo větších souborů pozemků doporučuji nechat vypracovat znalecký posudek ceny. Pokud jsou nějaké nejasností, je nejlepší obrátit se na finanční úřad.

Jedná se totiž o to, že v případě použití směrné hodnoty se zaplacená daň bere jako „záloha na daň.“ Pokud by tedy byla vypočtena podle nepřesných údajů, mohlo by se teoreticky stát, že si finanční úřad hodnotu nemovitosti vypočte jinak. To by mohlo znamenat i zvýšení daně a případné penále z nezaplacení. Tuto možnost má finanční úřad ještě tři roky po převodu nemovitosti.

5. Kdo může podat daňové přiznání a jak na to?

Daňové přiznání může podat kdokoliv. Obvykle to zařizuje makléř nebo právník. Je ale možné stáhnout si formuláře z portálu finanční správy nebo vyzvednout přímo na finančním úřadu. Plátce daně ale musí být na formuláři podepsán. Přiznání je potřeba zanést na finanční úřad, pod který převáděná nemovitost spadá.

Jako příloha musí být k daňovému přiznání přiložena:

• kopie podepsané kupní smlouvy,
• kopie vyrozuměni o provedení vkladu na katastru nemovitostí (zasílá katastr nemovitostí do tří dnů po zapsání)
• formuláře směrné hodnoty nebo znalecký posudek ceny nemovitosti.

Daň z převodu nemovitosti

Starší název pro daň z nabytí nemovité věci, který platil do roku 2014.